Proceso hipotecario y consejos

Si vives en Catalunya, lee también la Guía de usuario de hipoteca en base a la Ley 24/2015, impulsada por la PAH, APE y Observatori DESC, que constituye en el presente la Ley más garantista del Estado, ya que ha sido redactada por la ciudadanía en base a las necesidades de tod@s.

Puedes leerla en catalán aquí:

http://pahpenedes.com/wordpress/wp-content/uploads/Guia-usuaris-hipoteca.pdf

Y en castellano aquí:

http://pahpenedes.com/wordpress/wp-content/uploads/Guia-usuarios-hipoteca.pdf

— ACTUALIZACIÓN: El pasado 29/04/2016 el PP recurrió ante el Constitucional nuestra Ley, pero no completamente. La parte de pobreza energética sigue intacta, así como la obligatoriedad de la Administración a realojar a las familias en riesgo inminente de desahucio, por lo que los documentos útiles de esta parte son plenamente utilizables. Los parámetros para determinar si se está en riesgo de exclusión residencial también continúan plenamente vigentes. Los artículos que hacen referencia al alquiler social obligatorio por parte de los bancos y grandes tenedores de vivienda, han sido suspendidos, así como los que promueven la sanción de los pisos vacíos en manos de la banca —

 

Hay tres fases en todo proceso de ejecución hipotecaria:

1.PRE-JUDICIAL. – Solicitud Dación en PagoActo Conciliación
2.JUDICIAL. – Solicitud Justicia gratuitaKit cláusulas abusivas
3.LANZAMIENTO Y EMBARGO. – Solicitud condonación deudaDocumento 704Documento TSJEKit de fiscalidadEmbargo

FASE 1: PRE- JUDICIAL

La primera fase comprende desde el momento en que se prevé que se dejará de atender el pago de la hipoteca hasta que se recibe la documentación de la Ejecución Hipotecaria o “Tocho”.

En el primer momento, mientras todavía se está pagando la hipoteca, pero se prevé que en un futuro próximo las circunstancias van a cambiar, poco se puede hacer, ya que el banco dice que mientras pagues no existe el problema todavía. Se puede intentar, no obstante, tener un primer contacto con el banco. Si estamos en el caso en que se solucionaría nuestro problema reduciendo la cuota mensual de pago durante un tiempo, tenemos que tener claro que la única opción que podría ser válida para nosotros en este momento es que nos ofrezcan una ADECUACIÓN de la deuda. Una adecuación de la deuda significa que el banco nos ofrece la posibilidad de reducir la cuota durante un tiempo ampliando la duración de la hipoteca, o recolocando la diferencia no pagada en ese tiempo en cuotas futuras, pero NUNCA firmando una hipoteca nueva. Esto es muy importante, porque las fórmulas que suelen ofrecer los bancos en estas situaciones suelen pasar por RE-FINANCIAR (NOVACIONES), que es firmar una hipoteca nueva (con los muchísimos gastos que eso conlleva) o directamente, ofrecer préstamos personales. Tenemos que tener claro que la única opción correcta es la adecuación de la hipoteca, y NUNCA se debe tener que firmar nada. Solamente conlleva que el banco emita un escrito detallando las condiciones de dicha adecuación. Si el banco propone que se ingrese el dinero que se pueda cada mes sin emitir ningún comunicado por escrito, el pacto verbal al que se ha llegado no tiene validez. Normalmente, en estos casos, el afectado con mucho esfuerzo ingresa lo que puede cada mes y finalmente, este dinero no se destina a cubrir la hipoteca, sino que lo utilizan para cubrir una pequeña parte de los intereses de mora, que al día siguiente, debido al alto porcentaje de interés de los mismos, se vuelven a multiplicar.

CONSEJOS PARA AFRONTAR ESTA FASE:

• No dejar de comer para pagar la hipoteca. Lo que significa alargar un mínimo tiempo la agonía, en muchos casos conlleva el privarse de necesidades básicas. No vale la pena dejar de comer para ahorrarte un mes en un proceso que no se arreglará con eso. Si se está seguro de que no se va a poder afrontar el pago de la hipoteca, mejor dejar de pagar ya, y destinar el poco dinero que queda a cubrir las necesidades básicas.

• No sentirse culpable de la situación. Al igual que el afectado firmó una hipoteca siendo engañado o no informado de lo que firmaba, el banco es responsable de haber aprobado un crédito que sabía que era de riesgo. En estos momentos, sólo se hace responsable a la persona que se hipotecó, y nunca a las entidades financieras que concedieron créditos sin control.

• NUNCA realizar pagos parciales si no se tiene un documento por escrito por parte del banco garantizando que esos pagos serán destinados al pago de la hipoteca.

• Se aconseja no dejar en la cuenta del banco con el que se produce el impago de la hipoteca ni dinero, ni domiciliaciones para el pago de recibos. En el banco en cuestión sólo debe quedar la deuda, ya que cualquier fondo que exista en la cuenta bancaria será retirado por el banco para cubrir las comisiones e intereses de mora generados por la deuda. Afortunadamente, en la actualidad, ninguna entidad financiera puede acceder a las cuentas del afectado en otros bancos, al ser empresas diferentes y competencia. En este punto, aconsejamos revisar las fusiones bancarias que se han venido realizando en los últimos años, ya que nos podemos encontrar con que una entidad sea absorbida por otra.

• NUNCA se deben firmar:

1. NOVACIONES O REFINANCIACIONES (CARENCIAS): Es la fórmula utilizada y ofrecida por las entidades financieras cuando reciben la visita de las personas que no pueden hacer frente al pago de sus hipotecas y acuden a intentar buscar una solución. La oferta consiste en firmar una nueva hipoteca (con todos los gastos que eso conlleva) en la cual, durante normalmente los 2 primeros años, el afectado sólo pagará intereses (tiempo llamado carencia), trasladando el capital no pagado durante esos 2 años y todos los gastos de constitución de la hipoteca y las cuotas atrasadas si las hubiera, a las cuotas posteriores a ese tiempo. El afectado se encuentra después de ese periodo de carencia con cuotas que se han disparado. Este sistema siempre representa costes innecesarios que el afectado ya de un buen principio no puede asumir. Además, si una persona debe ya al banco un volumen de dinero, lo único que conseguirá re-financiando es pagar unos intereses sobre el dinero que ya debía inicialmente. Si el afectado no puede pagar su cuota actual, menos podrá pagar una cuota mucho mayor. Dependerá de si en esos dos años el afectado consigue recuperar su situación económica a un nivel superior al que tenía antes de perder el empleo, cuando firmó por primera vez su hipoteca, cosa, desgraciadamente, altamente improbable. HACER UNA REFINANCIACIÓN NO INTERESA NUNCA, SÓLO LE INTERESA AL BANCO PARA COBRARTE MÁS DINERO.

2. PRÉSTAMOS PERSONALES: Hay entidades financieras que ofrecen préstamos personales para cubrir las cuotas que se han impagado hasta el momento. Esta fórmula es muy apreciada por las entidades financieras, ya que si se impaga, no hay límite mínimo inembargable. La ley fija un mínimo en el embargo de la nómina por un crédito hipotecario de primera vivienda (967 €), en el caso de préstamo personal, este mínimo desaparece. Aceptar un préstamo personal es una opción altamente desaconsejable, ya que el afectado se encontrará con que tendrá que hacer frente al pago de las siguientes cuotas de la hipoteca y, además, del préstamo personal.

• Tenemos que tener claro que nunca tenemos que dejar de batallar con el banco para conseguir la solución que necesitamos. Tenemos que ser perseverantes y no desfallecer.

• Una fórmula para que el banco cambie su actitud hacia el afectado es la demostración de que se está informado y de que no se tiene miedo. Si ven que la persona que va a hablar con ellos en busca de una solución no entiende bien el proceso, siempre intentan ofrecerle fórmulas para sacarle el máximo dinero posible durante el proceso. Si ven que el afectado no se deja engañar, pasarán a la coacción. Nunca hay que caer ante ello. El afectado tiene que tener claro que tiene la fuerza de la PAH tras de sí. Esto no quiere decir que no se comiencen las negociaciones con un tono cordial. Siempre tenemos que dejar que vayan subiendo el tono desde la entidad bancaria, e ir acompañando este proceso con respuestas a la medida desde la PAH.

• Cualquier documento que se reciba del banco, se puede mostrar en asamblea para analizarlo en común y ayudar a decidir si se acepta o no. La Pah, a través del asesoramiento colectivo, basado en la experiencia de todos los afectados y de años de lucha en esta problemática, aconsejará al afectado en los pasos a seguir, dejando claro que LA ÚLTIMA DECISIÓN Y LA LUCHA POR SOLUCIONAR EL CASO ES RESPONSABILIDAD DEL AFECTADO, que siempre tendrá el apoyo del resto de afectados de la plataforma.

• Todo afectado debe acudir al ASISTENTE SOCIAL y a las oficinas de OFIDEUTE y HABITATGE. Toda la documentación recibida de estas entidades se debe guardar de cara a reforzar, alegando necesidad, la solicitud de dación en pago de la vivienda y del alquiler social. Toda esta documentación dará legitimidad a las demandas del afectado. Además, si se está desempleado, se anima desde la Plataforma a seguir dado de alta en el INEM, aunque no se perciban ya prestaciones. Debemos hacer visible el problema en todos los ámbitos, ya que desde el Gobierno siempre utilizan los datos oficiales para minimizar los problemas. Si hay un millón de parados sin prestación que no figuran en las listas del INEM, para el Gobierno no existen. Además de esto, desde el INEM realizan certificados conforme no se perciben prestaciones por desempleo, otro documento más a añadir al expediente.

Si vives en Catalunya, es imprescindible acudir a SERVICIOS SOCIALES, porque deben tener conocimiento de la situación de la familia, ya que será necesario para que preparen el CERTIFICADO DE EXCLUSIÓN RESIDENCIAL, un documento importante para demostrar que se tiene derecho a todo lo que la Ley contempla. En cualquier momento del proceso, necesitaremos solicitarlo, y deberemos utilizar el siguiente modelo de solicitud:

Solicitud informe Riesgo exclusión residencial en servicios sociales (català).

Solicitud informe Riesgo exclusión residencial en servicios sociales (castellano)

• Si la deuda no supera el 60% (o 70%) de la tasación, una opción para evitar el proceso judicial es solicitar al banco que ejecute rápidamente por vía notarial. No tiene obligación de aceptar pero es un arma de negociación.
http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#ejecucion-hipoteca-tasacion-60

Si el piso cubría el 60% (o 70%) de la deuda y el banco ha dejado que ésta se infle para finalmente ejecutar por vía judicial y dejar deuda restante, siempre podremos alegar que entregamos un documento con una solución que el banco no quiso aceptar para sacar el máximo dinero posible del afectado, demostrando la mala intención del banco ejecutando judicialmente por una deuda que no debería haberse generado.

• Detección de cláusulas abusivas en nuestro contrato hipotecario:
Es fundamental que todo afectado lea el contrato que firmó con su banco, para poder saber qué cláusulas abusivas le fueron impuestas. En nuestra web, en el apartado de ASESORAMIENTO COLECTIVO – CLÁUSULAS ABUSIVAS, disponéis de una guía para detectarlas fácilmente, y mucha información de interés.

 

PASOS GENÉRICOS A SEGUIR DURANTE LA FASE PRE-JUDICIAL

ENTREGA SOLICITUD DACIÓN EN PAGO

El primer paso que se recomienda dar hacia la búsqueda de una solución, es la entrega del documento de SOLICITUD DE DACIÓN EN PAGO. La entidad bancaria nunca lo aprueba la primera vez que se le presenta. Normalmente, no aceptan ninguna solución que no implique coste para el afectado al principio de las negociaciones, pero documentalmente, es importante la entrega de esta solicitud, ya que deja constancia por escrito de lo que solicitamos, y desde cuándo estamos luchando por ello. Desde ese primer momento, comienza la presión para que nos den soluciones, sin tener nunca en cuenta sus negativas iniciales, ya que es un proceso largo.
No siempre interesa solicitar la dación en pago. Antes de entregar este documento, debemos pensar en cuál puede ser la mejor solución para nuestro caso particular, y, sobre el mismo documento plantilla del que facilitamos el enlace más adelante, modificar el apartado de nuestras peticiones a lo que realmente se ajuste a nuestros intereses (por ejemplo, ADECUACIÓN DE DEUDA, SOLICITUD DE EJECUCIÓN POR VÍA NOTARIAL, etc )

A continuación tenéis un link donde podéis descargar el modelo de solicitud de dación en pago:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#dacion-en-pago

También disponéis de un modelo para solicitar una QUITA al banco:

http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2012/09/Solicitud-de-quita.doc

Si vives en Catalunya, puedes utilizar el siguiente modelo, basado en la Ley 24/2015, en vigor desde el 06/08/2015:

Solicitud dación en pago con alquiler social obligatorio (català)

Solicitud dación en pago con alquiler social obligatorio (castellano)

Si el banco no hace una oferta de alquiler social en caso de dación en pago, se puede utilizar el siguiente documento para denunciarlo:

Denuncia al Ayuntamiento cuando Gran Tenedor no hace oferta de alquiler social en caso de Dación (català).

Denuncia al Ayuntamiento cuando Gran Tenedor no hace oferta de alquiler social en caso de Dación (castellano).

El procedimiento para entregar la solicitud al banco es siempre el mismo, sea cual sea el documento que queráis entregar. A continuación, tenéis cómo hacerlo:

CÓMO ENTREGAR UNA SOLICITUD DE DACIÓN EN PAGO EN TU SUCURSAL BANCARIA:

Descargar el modelo de la web y modificarlo con los datos propios. Es importante no escatimar en explicaciones y datos sobre la situación actual del afectado. Siempre es mejor que los solicitantes de dicha dación sean todos los titulares de la hipoteca. No obstante, puede ser uno quien lo redacte y firme, siempre teniendo en cuenta que si, finalmente, la dación es concedida, deberá ser firmada por todos los titulares.

Una vez rellenado, imprimir por triplicado y firmar todas las copias. Acudir a la oficina bancaria y entregarle 2 de las copias. La tercera será la que se quede el afectado para su expediente. Dicha copia debe ser firmada y/o, como mínimo, sellada por la entidad financiera conforme ha recibido la documentación. Aquí pueden comenzar los problemas, ya que en varias ocasiones se han dado casos en los que el banco no quiere sellar la copia que se quedará el afectado. Es imprescindible este comprobante, ya que demuestra que hemos solicitado la dación en pago. Si nos encontramos en esta situación, solicitaremos la hoja de reclamaciones de la Generalitat (o del gobierno competente), y pondremos la reclamación por la negativa del banco a sellar la documentación que les ha sido entregada. Si, además, se resisten a entregar la hoja de reclamaciones (que siempre tendrá el logo de la Generalitat, cuidado con las hojas de sugerencias de atención al cliente que nos puede colar el banco), la única solución es llamar a los Cuerpos de Seguridad (en Catalunya, los Mossos d’ Esquadra) para que obliguen al establecimiento a entregarnos la hoja de reclamaciones, o, en caso de que no las tengan, procedan al cierre de la oficina, por estar obligados, como cualquier establecimiento abierto al público a tenerlas y entregarlas a los clientes.

Aquí puedes acceder a consultar cómo es una hoja de reclamaciones oficial de la Generalitat de Catalunya:

http://www.consum.cat/doc/doc_59629304_1.pdf

ACTO DE CONCILIACIÓN

Una vez solicitada la dación en pago formalmente, si el banco se niega a concederla, o no da respuestas claras, el siguiente paso es solicitar un ACTO DE CONCILIACIÓN en el juzgado. Es un proceso totalmente gratuito que nos ayudará a demostrar ante la justicia que tenemos intención de solucionar las cosas, pero que el banco no se aviene a soluciones. El acta fruto de este trámite en el Juzgado será un documento a guardar para futuros procesos judiciales. Aquí tenéis el link directo para descargar el modelo y las indicaciones sobre cómo entregarlo:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#acto-conciliacion

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FASE 2: PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Esta fase comienza en el momento en el que se recibe la demanda de ejecución hipotecaria, coloquialmente llamada “tocho”. El banco puede demandar al afectado al cabo de 3 meses de impago. A partir de ese momento se puede recibir, aunque no siempre llega en un plazo determinado.

Poco antes de la recepción del tocho, aproximadamente un mes antes, el afectado recibe en su domicilio un telegrama o un burofax con el aviso de que si se persiste en el impago, se recibirá la demanda de ejecución hipotecaria. En este momento el afectado ya es informado de que en breve recibirá el tocho. Hay que esperar su recepción.

El momento en que se recibe el tocho es clave. Es en ese momento en el que se debe solicitar la justicia gratuita para todos los titulares del contrato hipotecario. Cuando se acuda al Juzgado a solicitarla, se pedirá detener el proceso mientras se asigna abogado y procurador de oficio a los afectados. Esta gestión se recomienda hacerla al día siguiente, ya que se tienen 10 días a partir de la fecha de recepción de la demanda, pero éstos nunca se deben agotar, ya que los días restantes hasta los diez también son el plazo para poder presentar oposiciones a las posibles clausulas abusivas que haya en el contrato a través del abogado de oficio que nos sea designado.

Si, pasados 10 días de la recepción del tocho, no se ha solicitado la justicia gratuita, el proceso no se detendrá, pero es vital, se esté en el momento que se esté, solicitar justicia gratuita. SIEMPRE hay que intentar conseguirla, porque si se nos concede, nos ahorramos las costas judiciales del proceso, aunque se está dando algún caso en que tiempo después si se recuperan ingressos, se pagan las costas.

Ya disponemos de un abogado y un procurador de oficio que debe llevar nuestro caso. También es interesante que, si ha pasado el plazo para paralizar el proceso, se pruebe igualmente a pararlo, porque a veces se detiene.

El plazo máximo de paralización de un proceso son 60 días hábiles. Si a los dos meses de haber parado el proceso para solicitar la justicia gratuita no se ha recibido respuesta del servicio de tramitación, hay que comenzar a insistir para que nos den una respuesta.

Si la respuesta que obtenemos finalmente es negativa, se puede presentar un recurso al Colegio de Abogados, que es el organismo que estudia si se concede o no el derecho a justicia gratuita.

Puedes descargar el documento para hacer el recurso en el siguiente enlace:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#denegacion-justicia-gratuita

Si vives en Catalunya, puedes utilizar los siguientes modelos, basados en la Ley 24/2015, en vigor desde el 06/08/2015, uno para el juzgado y otro para el banco:

Modelo para presentar los juzgados ante inicio procedimiento de gran tenedor de vivienda (català)

Modelo para presentar los juzgados ante inicio procedimiento de gran tenedor de vivienda (castellano)

Modelo para presentar al banco ante inicio de procedimiento de gran tenedor de vivienda (català)

Modelo para presentar al banco ante inicio de procedimiento de gran tenedor de vivienda (castellano)

Si el banco no hace una oferta de alquiler social en caso de ejecución hipotecaria, se puede utilizar el siguiente documento para denunciarlo:

Denuncia al Ayuntamiento cuando un Gran Tenedor no hace oferta de alquiler social en caso de Procedimiento de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler (català).

Denuncia al Ayuntamiento cuando un Gran Tenedor no hace oferta de alquiler social en caso de Procedimiento de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler (castellano).

CLÁUSULAS DE OPOSICIÓN

Dentro de los 10 días posteriores a la recepción del tocho, se pueden presentar cláusulas de oposición, que pueden ayudar a ganar tiempo, parando momentáneamente el proceso, o incluso, llegar a archivarlo. Se presentan por defectos de forma, o por cláusulas abusivas. A continuación tenemos algunos ejemplos:

• Cláusulas abusivas: La plataforma ha desarrollado un kit para que los abogados de oficio presenten dichas oposiciones. Es fundamental entregarlo al que nos haya sido designado para que lo presente ante el Juzgado, siempre dentro de los 10 primeros días después de la recepción del tocho:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#kit-emergencia

El juez detendrá el proceso y citará a las partes. Esto comprende el plazo de 4 días. Después decidirá si por esta causa archiva el procedimiento, o si simplemente continúa con la ejecución hipotecaria anulando solamente esa cláusula. Hasta ahora, si la decisión del juez era positiva en relación a suspender el proceso o a anular la cláusula el banco podía recurrir, pero si el juez dictaminaba que dicha cláusula no era abusiva, y decidía continuar con el proceso sin cambios, esto no era posible recurrirlo. Es decir, el banco podía recurrir, pero el afectado no. Sobre este tema, el Tribunal Superior de Justicia Europeo, en una sentencia de fecha 14 de julio de 2.014, ha sacado los colores al Gobierno Español, declarando ilegal este punto de la ley, ya que pone en manifiesto la desigualdad entre ambas partes, resultando perjudicada la persona víctima del proceso de desahucio. El Gobierno ha tenido ya que modificar, con fecha 05/09/2014, este apartado de la ley. A partir de esta fecha, se establece el plazo de UN MES para que todos los afectados que han tenido un fallo desfavorable del juez a la oposición de cláusulas abusivas, presenten el recurso. La PAH está preparando un nuevo documento útil para que todas esta personas puedan recurrir, tal y como indica el TSJE.

• Demandante erróneo: Se puede alegar que, tras las fusiones acontecidas en los últimos tiempos, el demandante no es la misma entidad que constituyó la hipoteca.

• Deuda reclamada incorrecta, fruto del cálculo erróneo de la misma por parte de la entidad financiera.

Aviso importante para las personas que no disponen de justicia gratuita: Se tiene que saber que estas cláusulas de oposición aumentan el precio del proceso, por lo que hay que valorar en cada caso si el tiempo que se gana presentando esto compensa con lo que se pagará de más.

Muy Importante también adjuntar al proceso de ejecución, a través de la Secretaria Judicial (cuando no hay abogado), toda la documentación y trámites realizados con el banco, dación o condonación, reclamaciones, informes Servicios Sociales, médicos, escolares, Ofideute, actos de conciliación etc..

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FASE 3: ADJUDICACIÓN, LANZAMIENTO Y EMBARGO

 

Ésta es la fase final del proceso de ejecución. Una vez el afectado ha recibido la demanda judicial, se fijan fechas de subasta de su inmueble. Se realizan tres subastas:

1ª) Se subasta el inmueble por el valor total de subasta (dato que aparece en el contrato hipotecario y que suele coincidir con el valor de tasación inicial). Normalmente no aparecen compradores.

2ª) Se subasta el inmueble por el 80% del valor. Normalmente tampoco nadie puja por él.

3ª) En esta tercera subasta, si ésta se cierra sin ningún postor, y en el caso de vivienda habitual, el banco se adjudicará el piso por el 70% del valor de tasación para subasta (dato que figura en el contrato hipotecario). Si la deuda pendiente es menor que el 70% del valor, entonces se aplicará el 60%. El resto de la deuda que no pueda cubrirse, quedará como remanente pendiente de cobro.
Ejemplo: Si el total de la deuda que un afectado debe representa el 65% del valor de tasación para subasta, el banco se adjudicará la vivienda por el 60% y el 5% restante quedará como deuda a pagar, que se embargará a partir de ese momento.
Si la vivienda subastada no es la habitual, se mantiene el 50%.

Si hay refinanciaciones, la última tasación es la que se toma de referencia.

Después de esta tercera subasta, el juzgado emite un documento de adjudicación, entregando la propiedad del inmueble al banco. Esto no es automático. Normalmente se tarda un tiempo, sobre los 20 días, en recibir dicho documento. (Decreto de Adjudicación)

Cuando el afectado recibe el documento de adjudicación al banco de su vivienda, se debe poner un recurso, a través del abogado de oficio, a este decreto para intentar que judicialmente no se ejecute el cobro de esta deuda restante y que no embarguen, aunque esto no significa que la deuda desaparezca. Por otro lado, hay que continuar insistiendo al banco para que condone la deuda.

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#condonacion-deuda-juzgado
NOTA ACLARATORIA: Desde el primer momento del proceso hasta la adjudicación de la vivienda, lo que se debe reclamar al banco es la dación en pago de la vivienda hipotecada. Después de la adjudicación, lo que se solicita es la CONDONACIÓN de la deuda que nos queda después de que el banco se adjudica la vivienda.

Modelo de solicitud de condonación de deuda a presentar al banco, siguiendo siempre los mismos pasos de cuando se entregó la solicitud de dación en pago (Ir al apartado SOLICITUD DACIÓN EN PAGO al principio de estos apuntes) :

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#condonacion-deuda-banco
NOTA SOBRE AVALES: Normalmente, una vez adjudicada al banco la vivienda hipotecada, les llega la ejecución hipotecaria a los avales. Esto no tiene por qué ser así siempre. Depende de la Entidad Financiera. La lógica manda que para recuperar la deuda, primero se adjudiquen la vivienda de los titulares, y, si queda algo por cobrar, entonces vayan a por los ingresos primero y después a por los bienes como la vivienda de los avaladores, pero no hay ninguna norma que regule a los bancos en esto. El orden de embargo suele ser primero dinero y después los bienes.
Después de la adjudicación de la vivienda se recomienda SIEMPRE que el afectado siga en su casa, ya que lo único que tenemos para hacer presión frente al banco es la vivienda.

Una vez adjudicada la vivienda al banco, podremos solicitar acogernos al Real Decreto de noviembre 27/2012 que permite retrasar el lanzamiento 2 años (que nos permitirá permanecer en el piso máximo hasta mayo de 2017)

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#solicitud-RDL27-2012

El siguiente paso que judicialmente sigue es la ORDEN DE LANZAMIENTO, o desahucio. Pasado un tiempo después de la adjudicación de la vivienda, el afectado recibirá una notificación que le avisará con 1 mes de antelación (este es el plazo obligatorio de aviso), de la fecha de su desahucio. En este momento el afectado debe ir a Servicios Sociales para que le emitan un informe que entregará al abogado, quién redactará y presentará un documento para solicitar el aplazamiento de esta primera fecha de desahucio en base al artículo 704 de la LEC. Este documento está en la web de la Plataforma, en Documentos útiles. Es el modelo 704:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#aplazamiento-lanzamiento-704

Normalmente, este primer aplazamiento se concede con 30 días más. A partir de aquí, el protocolo es de sobra conocido. Ir resistiendo cada fecha de lanzamiento, y NUNCA dejar de exigir al banco una solución al caso del afectado.
Últimamente se estilan los desahucios con fecha abierta. Para recurrir este problema hay otro modelo en la página de internet de la Plataforma:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#recurso-fecha-abierta-lanzamiento

Otro documento del que disponemos para intentar paralizar el desahucio en los Juzgados, está basado en el derecho internacional en materia de derechos humanos, y es fruto de la primera sentencia histórica del Tribunal Superior de Justicia Europeo en materia de desahucios, el cual detuvo el desalojo del Bloc Salt de Girona, ocupado por varias familias, por no tener una alternativa habitacional facilitada por los servicios públicos estatales.

Aquí tenéis el modelo para su descarga:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#stopdesahucios-estrasburgo

A raíz de la aprobación de nuestra Ilp en Catalunya, si sois de esta comunidad autónoma, también podéis utilizar los siguientes documentos útiles para solicitar paralizar el desahucio en base a la nueva legislación:

• Modelo para presentar en juzgados ante orden de desahucio de gran tenedor de vivienda
http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2012/09/Jutjat-GT-aturar-desnonament-ILP-v5.docx

• Modelo para presentar ante el propietario ante orden de desahucio de gran tenedor de vivienda
http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2012/09/Banc-GT-aturar-desnonament-ILP.V5.docx

• Modelo para presentar en juzgados ante orden de desahucio de pequeño tenedor de vivienda
http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2012/09/Jutjat-PT-aturar-desnonament-ILP-v3.docx

• Modelo para presentar ante la administración ante orden de desahucio de pequeño tenedor de vivienda
http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2012/09/ADM-ajuda-reallotjament.v1.docx

PLUSVALÍA MUNICIPAL Y DECLARACIÓN DE LA RENTA:

Hasta ahora, si el banco te ejecutaba tu primera vivienda, o se lograba una dación en pago, estabas obligado a pagar tanto este impuesto municipal, que recauda el estado al respecto del incremento del valor del inmueble, como a Hacienda (al constar la Dación en Pago como una compraventa, el embargo de la vivienda suponía un gran pago en la Renta del año siguiente al embargo). En el caso del impuesto municipal, muchos Ayuntamientos, ya no lo aplicaban en estos casos, y era cuestión de informarse de las políticas municipales de cada uno. Ahora, tras la reforma de la Ley Fiscal el pasado 4 de julio de 2.014, una dación o ejecución de una primera vivienda ya es exenta, siempre que se cumplan una serie de requisitos. Tenéis el detalle de la nueva ley en el siguiente enlace:

http://www.minhap.gob.es/Documentacion/Publico/NormativaDoctrina/Proyectos/Tributarios/Anteproyecto%20Ley%20IRPF.pdf

OS INFORMAMOS DE QUE LA APLICACIÓN DE ESTA LEY ES RETROACTIVA, POR LO QUE LAS PERSONAS QUE YA ESTÉN PAGANDO O HAYAN PAGADO ESTOS IMPUESTOS, COMO CONSECUENCIA DE LA PÉRDIDA DE SU VIVIENDA HABITUAL, PUEDEN RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DEL IMPORTE. Desde la PAH, hemos elaborado un conjunto de documentos para que aquellas personas que en su día pagaron total o parcialmente la plusvalía o el IRPF puedan solicitar la devolución.

 

Podéis acceder a nuestro kit de fiscalidad en el siguiente enlace:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#fiscalidad

 

Os copiamos también una parte del texto tomado del mismo documento, en referencia a las daciones en pago de vivienda habitual:

«c) Las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.

Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

No resultará de aplicación esta exención cuando el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda.

A estos efectos, se considerará vivienda habitual aquella en la que haya figurado empadronado el contribuyente de forma ininterrumpida durante, al menos, los dos años anteriores a la transmisión o desde el momento de la adquisición si dicho plazo fuese inferior a los dos años. Respecto al concepto de unidad familiar, se estará a lo dispuesto en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio. A estos efectos, se equiparará el matrimonio con la pareja de hecho legalmente inscrita.

La concurrencia de los requisitos previstos anteriormente se acreditará por el transmitente ante la Administración tributaria municipal.
Respecto de esta exención, no resultará de aplicación lo dispuesto en el artículo 9.2 de esta ley.»

HERENCIAS:

Ante una herencia en la que hay deuda hipotecaria o otros, “Aceptar herencia a beneficio de Inventario”, que quiere decir que solo se acepta si el balance es en nuestro beneficio.
Usufructo: Solo se respetan los hechos antes de la hipoteca.
DACIONES/CONDONACIONES ACEPTADAS:

Vigilar siempre, que si no se llega a cubrir la totalidad de la deuda en el documento escrito (Cosa que se hace para ahorrar impuestos a las dos partes) Exigir documento privado en el que conste que no se reclamara la deuda restante.

EMBARGO

Toca la Liquidación de Intereses y Costas, en este momento se puede presentar oposición, por intereses de demora excesivos o impugnar las costas judiciales.

El banco, después de adjudicarse la vivienda y de la Liquidación de intereses y costas, reclamará la deuda restante más las costas del proceso de ejecución llamado Decreto de Conversión a la persona deudora, aunque esta se haya quedado sin vivienda. En este momento también podemos presentar un escrito de oposición.

Llegados a este punto, y para cubrir la deuda, el banco puede embargar parte de la nómina tanto de la(s) persona(s) ex propietaria(s) como de avalistas. Las cantidades embargadas por vivienda habitual tienen condiciones diferentes al resto de embargos. En el siguiente enlace se puede consultar de una manera rápida las cantidades aproximadas que pueden embargar en función del sueldo:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#embargo-nomina
Aquí tenéis también un link donde aparecen las cantidades inembargables para cualquier tipo de préstamo. La diferencia con el de primera vivienda es que embargan desde el salario mínimo, tenéis todos los detalles aquí:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html#a607

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