Ley 4/2013, atentado contra el derecho a la vivienda

En esta entrada se muestran los detalles del cambio introducido este año en la ley de regulación del mercado de alquiler. Esta redacción es fruto de los apuntes tomados en el taller al que asistió Pah Sant Sadurní el pasado miércoles 6 de noviembre en el local de Pah Barcelona.

 

LEY 4/2013 DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACIÓN Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDA (MAYO 2013)

 

Ley aprobada con los votos favorables de PP y UPYD y con las abstenciones de CIU y PNV.

http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf

 

RESUMEN DE LA LEY:

 

Flexibiliza el mercado de alquiler. Según ellos, en España no se alquila porque los propietarios no tienen suficientes garantías para alquilar. Para evitar esto, se decretan las siguientes medidas:

 

  • Cambio del plazo de duración mínima del contrato de alquiler de los 5 a los 3 años.
  • Se liberaliza el aumento de las cuotas de pago anualmente desvinculándolo del IPC. A la hora de firmar un contrato de alquiler es muy importante revisar la letra pequeña en busca de una cláusula que hable de esto.
  • Dentro del plazo de vigencia del contrato de alquiler, si el propietario vende el piso, y el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario no tiene que respetar a los inquilinos. En el mismo caso se incluye el obligar a los inquilinos a dejar la vivienda con un preaviso de 2 meses si se alegan necesidades familiares por parte del propietario.
  • Si hay una transmisión a un tercero de la vivienda alquilada, el inquilino no tiene por qué ser avisado de la venta. Hasta ahora debían ser notificados y además existía la condición de venta preferente de la vivienda al inquilino. Esto desaparece.
  • Desahucio exprés. Solamente con un mes de impago, ya se puede iniciar el proceso de desahucio. La familia sólo dispone de 10 días para poder hacer frente al pago insatisfecho y evitar el proceso judicial. En el momento en el que se recibe la demanda de desahucio, el afectado sólo dispondrá de 10 días para intentar oponerse al proceso. Dentro de estos 10 días, solamente durante los 3 primeros el afectado podrá personarse en el Juzgado para solicitar justicia gratuita y detener el proceso mientras se le asigna abogado de oficio. Dentro del restante de días hasta los 10, se podrán presentar oposiciones. Especificado en la demanda que se recibe, constará un día para la vista, si se tiene abogado de oficio se podrá acudir a ella. Si no se dispone de ello, se irá directamente a la fecha de desahucio programada. El proceso de desahucio tiene una duración media de 2 meses.
  • Tras haber sufrido el proceso de desahucio, las personas titulares del contrato de alquiler impagado entrarán en un registro estatal de morosos durante 6 años. Este registro no será público, pero sí tendrán acceso todas las agencias inmobiliarias. Esto supone que si una familia ha pasado por un proceso de desahucio de alquiler por el impago de una cuota, en el momento en el que intente alquilar otro piso, se le denegará el acceso.

 

Esta reforma de la ley del alquiler está dirigida a beneficiar y facilitar el mercado de alquiler para las entidades financieras y grandes inmobiliarias, teniendo pararelismo con la ley 16/2012, aprobada en diciembre de 2012, en la que se decretó que las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) quedan totalmente eximidas del pago del impuesto de sociedades, que hasta ahora representaba el 30% de los beneficios de las empresas. Esta dos leyes allanan el camino también para todas las inversiones extranjeras de fondos buitre que están llegando a nuestro país. Estos fondos adquieren las viviendas a muy bajo precio y, con unas leyes totalmente favorables, pueden obtener grandes beneficios, estrujar al inquilino y finalmente no pagar impuestos en nuestro país. *

 

* Valoración del autor de este resumen, al trapasar la información recopilada.

 

CÓMO GESTIONAR LOS CASOS DE AFECTADOS POR IMPAGO DE ALQUILER:

 

NOTA GENERAL: La inversión inicial a la hora de alquilar un piso supone abonar una fianza, el primer mes y los gastos de gestión.

 

CASOS:

  • Cuando hay un problema entre particulares, hemos de saber que en cada Ayuntamiento hay un servicio de mediación para este tema, a través de las oficinas de Vivienda. También se pueden solicitar ayudas.
  • Cuando al particular le gestionan el contrato de alquiler a través de empresas inmobiliarias. Es un tema más complicado. Hay que negociar con la agencia.
  • Patronato: Pisos de protección oficial. Familias que ya tenían problemas antes de la crisis. En este caso hay que lidiar con el Ayuntamiento. Lo primero es buscar un informe favorable de la  asistente social. Si hay informe favorable, solicitar todas las subvenciones posibles. Recordar que existe una ayuda de la Generalitat para el alquiler para personas que proceden de un proceso hipotecario.
  • Agencias subcontratadas por bancos y Sareb: Son los peores. Amenazan y coaccionan, igual que con las hipotecas. La reacción ante ellas es la misma que en el proceso hipotecario. Ignorar las llamadas y montar acciones colectivas, ya que es el mismo enemigo que en las hipotecas. Por mucho que nos llamen estas empresas, el que tiene la última palabra es el banco.

 

NOTA: La Pah no puede involucrase directamente en conflictos entre pequeños propietarios particulares y sus inquilinos. Lo que sí se puede hacer es facilitarles el camino a un servicio de mediación. Hemos de tener en cuenta la existencia de propietarios para los cuales el pago de su hipoteca depende del alquiler de su propia vivienda. No obstante, existen maneras de llegar a acuerdos entre las partes a la hora de abandonar una vivienda, dejando plazo suficiente para obtener alternativa habitacional para los inquilinos, y poner en conocimiento de los afectados la posibilidad de acudir a Servicios Sociales del Ayuntamiento.

 

DOCUMENTO DEL OBSERVATORI DESC REPARTIDO A LOS ASISTENTES DEL TALLER:

http://www.observatoridesc.org/sites/default/files/reforma_mercado_de_alquiler.pdf

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