Ley 1/2013

NUEVA LEY 1/2013, PUBLICADA EN EL

BOE nº116 del 15/05/2013

 

Link acceso a documento original BOE:

http://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-2013-5073.pdf

 

VALORACIÓN NUEVA LEY

 

Esta nueva ley no ha recogido ninguna de las demandas de mínimos que se trasladaban a través de la Iniciativa Legislativa Popular (DACIÓN EN PAGO, ALQUILER SOCIAL Y PARALIZACIÓN TOTAL DE LOS DESAHUCIOS). Se ha limitado a trasladar el llamado Código Guindos de principios de 2012 y el Real Decreto que se emitió en Noviembre del mismo año. Finalmente, se han mejorado muy levemente las condiciones para acogerse a él, pero con el absurdo hecho de que continúa siendo voluntario el acogerse por parte de las entidades financieras. Es una operación de maquillaje para intentar contener las protestas masivas ciudadanas y la explosión social a la que la situación puede llevar.

 

CAMBIOS QUE SUPONE LA NUEVA LEY RESPECTO AL

MARCO LEGAL ANTERIOR

 

1) Cláusulas abusivas:

Se añaden causas de oposición por cláusulas abusivas. Esto quiere decir que en una ejecución hipotecaria, ahora el abogado puede alegar que en el contrato hipotecario había dichas cláusulas y el juez detendrá el proceso y citará a las partes. Esto comprende el plazo de 4 días. Después decidirá si por esta causa archiva el procedimiento, o si simplemente continúa con la ejecución hipotecaria anulando solamente esa cláusula. Nota importante a esto es que si la decisión del juez es positiva en relación a suspender el proceso o a anular la cláusula, se podrá recurrir, pero si el juez dictamina que dicha cláusula no es abusiva, y decide continuar con el proceso sin cambios, esto no será posible recurrirlo. Es decir, el banco podrá recurrir, pero el afectado no. Sobre este tema, el Tribunal Superior de Justicia Europeo, en una sentencia de fecha 14 de julio de 2.014, ha sacado los colores al Gobierno Español, declarando ilegal este punto de la ley, ya que pone en manifiesto la desigualdad entre ambas partes, resultando perjudicada la persona víctima del proceso de desahucio. El Gobierno ha tenido ya que modificar, con fecha 05/09/2014, este apartado de la ley. A partir de esta fecha, se establece el plazo de UN MES para que todos los afectados que han tenido un fallo desfavorable del juez a la oposición de cláusulas abusivas antes del 7/09, presenten el recurso. El plazo finaliza el 7 de octubre de 2.014. La PAH ha redactado un nuevo KIT DE APELACIÓN para que todas esta personas puedan recurrir, tal y como indica el TSJE. A partir de esta fecha, este kit podrá ser utilizado en todos los nuevos procesos de ejecución hipotecaria.

En los siguientes enlaces está la documentación y las instrucciones para su presentación:

 

1. INSTRUCCIONES: http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2014/09/Instrucciones.docx

 

2. MODELO DE APELACIÓN: http://afectadosporlahipoteca.com/wp-content/uploads/2014/09/Modelo-apelación.docx

 

Inicialmente, en el momento de la publicación de la ley 1/2013, se estableció el plazo de 1 mes, siendo la fecha límite el 16/06/2013, para presentar alegaciones por cláusulas abusivas a todas las personas que tenían ya proceso abierto de ejecución hipotecaria. Este plazo ya expiró, y actualmente, pueden presentar las alegaciones los abogados de las personas que se encuentren en un proceso de ejecución hipotecaria, siempre que no se haya hecho efectivo el lanzamiento (desahucio).

Para poder reaccionar con la rapidez que este plazo requería, la comisión jurídica de la Plataforma preparó un “KIT DE EMERGENCIA” para que cada afectado lo entregara a su abogado y éste pudiera presentar rápidamente las alegaciones según el caso de su defendido. Este documento se ha convertido en una herramienta que se debe utilizar en toda nueva ejecución hipotecaria. En él, es muy importante incluir en la redacción todas las cláusulas dependiendo del contrato que firmó cada afectado.

El link directo para obtener el kit de emergencia es:

http://afectadosporlahipoteca.com/documentos-utiles/#kit-emergencia

 

A PARTIR DE ESTE MOMENTO, LOS AFECTADOS EN TODOS LOS NUEVOS PROCESOS QUE SE VAYAN ABRIENDO, CONTARÁN CON ESTA HERRAMIENTA, PARA PODER OPONERSE.

 

Una CLÁUSULA importante para alegar es el SUELO, ya que muchas veces no se pueden pagar las cuotas debido al importe de las mismas, que no se han abaratado aunque el Euribor haya bajado. El impago de la hipoteca y, por lo tanto, el proceso de ejecución hipotecaria están relacionados directamente con esta cláusula. Por ahí el juez podría anular más fácilmente el proceso.

El detalle de todas las cláusulas abusivas se facilitará también en el kit de emergencia, pero un ejemplo son:

- Vencimiento anticipado por impago de una sola cuota

- Liquidación unilateral del contrato por fijación de cuantía

- Responsabilidad universal impuesta (en lugar de responsabilidad a la vivienda)

- Cláusula suelo

- Interés de demora por 12 veces el precio del dinero

- IRPH en lugar de EURIBOR

- EURIBOR como índice manipulado

- Ejecución extrajudicial o notarial (no hay derecho a defensa)

- Cesión de créditos sin comunicación a deudores

- Comisión de apertura duplicada

- Prohibición de arrendar

- Comisión de cobros e impagados (para eso están los intereses de demora)

- Redondeo al alza

- Renuncia de derechos de avalistas

- Renuncia al fuero propio (te pueden demandar en otra ciudad)

- Seguros de impago (6000, 7000 €)

- Imposición de costes

- Hipotecas con cuota final (UCI y BBVA sobre todo)

- Valoración de costas sin juicio

- Hipoteca multidivisa

- Costas precalculadas

- Cláusula de fianza o aval (si se quita el avalista se quitaría del proceso. Esta cláusula está prohibida en Alemania desde hace 20 años).

 

CONTENIDO KIT DE URGENCIA:

- Consejos para alegar (y listado de) cláusulas abusivas en el plazo de un mes.

- Solicitud de suspensión mientras se tramita justicia gratuita.

- Incidente por cláusulas abusivas.

- Requerimiento al notario.

 

2) Intereses de demora:

Se limitan estos intereses a 3 veces el interés legal del dinero. Actualmente (2016) es un 9%.

 

3) Venta extrajudicial – Subasta notarial

Se refuerza el tipo de venta extrajudicial o notarial, la cual se considera todavía más precaria para la posición del afectado, ya que, al no ser un proceso judicial, el afectado no puede solicitar justicia gratuita, y, por lo tanto, no se dispondrá de abogado de oficio que pueda presentar las alegaciones sobre las que se ha hablado en el apartado “Cláusulas abusivas”. La opinión de la Plataforma es que este tipo de subasta es inconstitucional.

Ante una subasta notarial, el afectado dispone de 1 mes a partir de la recepción de la notificación para demostrar ante el notario que se ha interpuesto una demanda contra la entidad financiera por la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario. Por medio de un escrito que se facilitará en el “KIT DE EMERGENCIA”, se comunicará al notario para que detenga la subasta.

Por lo explicado anteriormente, si el afectado se encuentra ante una subasta notarial, el camino a seguir es solicitar la justicia gratuita para demandar al banco por las cláusulas abusivas que tenga en su contrato, y comunicar al notario que detenga la subasta.

Otra novedad que se introduce acerca de este tipo de subastas es que a partir de ahora serán electrónicas, por lo que cualquier persona podrá pujar por la vivienda desde cualquier país del mundo.

 

4) Costas judiciales

Se establece un límite a estas costas del 5% del valor total de la deuda que reclama el banco. Dichas costas irán a cargo del deudor (afectado), no habiendo de asumirlas si se tiene concedida la justicia gratuita.

 

5) Adjudicación vivienda y deuda pendiente

Una vez que el banco se adjudica el piso, el remanente de la deuda que no quede saldado será reclamado al deudor, procediendo al embargo correspondiente.

Los cambios que contempla la Ley a partir de ese momento son los siguientes:

- Si el afectado paga antes de 5 años el 65% de lo que debe al banco, el resto de la deuda (el 35%) se le condonará (perdonará).

- Si el afectado paga en el plazo entre 5 y 10 años el 80% de lo que debe al banco, el resto de la deuda también se le condonará.

En el caso de no satisfacerse el total de dicha deuda dentro de esos plazos, la misma permanecerá inalterable.

Si el banco vende el piso antes del plazo de 10 años, la deuda quedará en el 50% de la plusvalía que obtenga de la venta (las ganancias), sumándole los gastos que apliquen.

 

6) Condiciones para poder ser postor en una subasta

Se facilitan mucho las circunstancias que hay que cumplir para poder ser postor en una subasta. Para poder pujar por un piso solamente se tendrá que depositar el dinero correspondiente al 5% del precio de subasta al que salga el piso.

En el escenario planteado por la ley podrían quedar desiertas menos subastas (gracias al depósito únicamente del 5% para intervenir en la subasta). Esto afecta especialmente a hipotecas anteriores a la burbuja y con poca deuda pendiente. En estos casos, el que pujase se quedaría con la vivienda pagando únicamente la deuda pendiente y no el 70% al que están obligados los bancos. Pensemos en los listillos que podrían aparecer por aquí, lo que produce escalofríos. De hecho, los primeros que pujarían serían los bancos, que a buen seguro se buscarían a un tercero que pujase por ellos, un tercero que sí podría acogerse a este punto de la ley (p.11, art. 647.1). El problema es que no hay manera de saber quién puja, quién es el postor y, aunque no sea una inmobiliaria del banco, sí que puede ser una sociedad participada por él, de modo que “hecha la ley, hecha la trampa”.

Otra novedad que publica esta Ley es que las subastas se publicarán en un portal de internet. Se ha comprobado que dicho portal no existe. Como comentario a esto, decir que ya ha habido jueces que han detenido subastas alegando la inexistencia de dicho portal.

 

7) Rebajas en el porcentaje de la deuda por colaboración

Cualquier postor podrá solicitar al afectado ver el piso por el que va a pujar, si éste colabora, podrá optar a una rebaja del total de la deuda del 2%.

 

8) Subasta sin postores

Si la subasta se cierra sin ningún postor, y en el caso de vivienda habitual, el banco se adjudicará el piso por el 70% del valor de tasación para subasta (dato que figura en el contrato hipotecario). Si la deuda pendiente es menor que el 70% del valor, entonces se aplicará el 60%. El resto de la deuda que no pueda cubrirse, quedará como remanente pendiente de cobro.

Ejemplo: Si el total de la deuda que un afectado debe representa el 65% del valor de tasación para subasta, el banco se adjudicará la vivienda por el 60% y el 5% restante quedará como deuda a pagar, que se embargará a partir de ese momento.

Si la vivienda subastada no es la habitual, se mantiene el 50%.

 

9) Número de mensualidades no satisfechas a partir de las cuales el banco puede ejecutar

Se modifica este aspecto pasando de una a tres las mensualidades impagadas que se requieren como mínimo por ley para que el banco solicite la ejecución hipotecaria.

 

10) Adhesión y obligaciones de los bancos ante la nueva Ley

Los bancos podrán adherirse voluntariamente al código que decreta esta nueva ley. Una vez se hayan adherido, estarán obligados a informar a los clientes si en su caso entran en alguno de los supuestos que hay que cumplir para poder acogerse a ella. Se creará un órgano sancionador que vigile el cumplimiento por parte de los bancos.

 

11) Alquiler social

Este tema sólo se refleja en el título y en un pequeño párrafo:

“Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban. (p.22, disposición adicional primera)”.

 

12) Modificación de supuestos para entrar en el código de buenas prácticas

- Decreto 6/2012: no lo han mejorado pero sí que ha sufrido algunas modificaciones (a partir de p.14). Por ejemplo, se tiene en cuenta a los avalistas:

“Las medidas previstas en este Real Decreto-ley se aplicarán igualmente a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario. (p.15, art.2)”

- Hay algunos detalles de interés en relación a quién se puede acoger. El conjunto de ingresos de la unidad familiar no puede superar el límite de 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples-datos de 2016). Se comentan los cálculos, que son de 1597,53 €/mes y 19100 €/año. En caso de haber alguna discapacidad superior al 33% en el núcleo familiar, el límite será de 4 veces el IPREM, y será de 5 veces en casos de discapacidad grave. Por otro lado, se tiene en cuenta que en los 4 años anteriores a la solicitud (como situados en el umbral de exclusión) haya habido una “alteración significativa de sus circunstancias económicas”. Se consideran nuevamente las familias numerosas, unidades familiares monoparentales con dos hijos a cargo, etc… (p.15, art.

- Antes se contaban a los avalistas. Ahora no. Ahora el avalista puede pedir que se vaya a por el titular, cuando antes iban a por ambos:

“Los fiadores e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de exclusión. (p.17, art. 3 bis)”

- Se comenta que no debemos olvidar que estamos ante criterios de buenas prácticas. La clave sigue siendo la negociación, de modo que hemos de trasladar todo esto a todas las negociaciones según corresponda.

Cambian también los baremos de los precios de adquisición de la vivienda para entrar en los supuestos:

“La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 250.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 50.000 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres;

b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 225.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 45.000 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres;

c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 187.500 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 37.500 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres;

d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 150.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 30.000 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres.

No obstante, solo podrán acogerse a las medidas previstas en el apartado 3 del Código las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:

a) Para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;

b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;

c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;

d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.”

 

Beneficios si se entra en los supuestos

- El interés de demora será del 2%.

- Podrán solicitar y obtener de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria, siempre y cuando el piso no haya sido publicado para subasta.

- Carencia en la amortización de capital de cinco años. El capital correspondiente a las cuotas de ese periodo podrá o bien pasarse a una cuota final al término del préstamo o bien prorratearse en las cuotas restantes, o realizarse una combinación de ambos sistemas.

- Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

- Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia.

- Los deudores que no puedan afrontar el pago ni reestructurando su deuda podrán acceder a quitas:

Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita:

i. Reducción en un 25 por cien.

ii. Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

iii. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

- Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual.

 

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